Ancaman banjir di Jakarta ternyata tidak memandang status sosial atau ekonomi. Kawasan permukiman elite seperti Kelapa Gading di Jakarta Utara dan Pondok Indah di Jakarta Selatan pun kini ikut menghadapi risiko genangan air yang serius. Fenomena ini mengundang pertanyaan mendasar tentang arah pembangunan ibu kota.
Akar Masalah: Orientasi Komersial yang Tak Terkendali
Menurut pengamat kebijakan publik Hari Purwanto, ancaman banjir di kawasan mewah merupakan dampak langsung dari pembangunan gedung dan kawasan komersial yang masif. Ia menegaskan bahwa solusi utama untuk mewujudkan Jakarta bebas banjir adalah dengan menghentikan pembangunan yang mengabaikan unsur lingkungan.
“Bahkan permukiman mewah bisa dilanda banjir. Solusinya jelas, hentikan bangunan-bangunan yang bersifat komersial dan hanya berorientasi pada keuntungan finansial semata,” tegas Hari. Ia memperingatkan bahwa jika orientasi komersial terus dipaksakan, maka komitmen untuk mengatasi banjir Jakarta patut dipertanyakan keseriusannya.
Berbagai faktor dinilai memperparah kerentanan ibu kota terhadap banjir. Mulai dari peningkatan suhu, polusi udara, volume sampah harian yang tinggi, hingga menyusutnya daerah resapan air akibat alih fungsi lahan yang tidak terkontrol. Hari menyarankan agar pemerintah lebih memprioritaskan pembangunan tata ruang yang manusiawi, bukan terus memperluas tata ruang gedung.
Fenomena Rumah Beralih Fungsi Jadi Tempat Usaha
Persoalan lain yang turut memengaruhi lingkungan perkotaan adalah maraknya alih fungsi hunian menjadi area bisnis. Kawasan yang semestinya menjadi zona hunian eksklusif, seperti Pondok Indah, Kemang, dan Menteng, kini mulai bergeser menjadi kawasan komersial. Banyak kedai kopi atau restoran yang beroperasi di tengah permukiman.
Pengamat perkotaan Yayat Supriatna menyoroti fenomena ini. Menurutnya, rumah yang dijadikan tempat usaha seharusnya hanya untuk memenuhi kebutuhan warga di dalam lingkungan tersebut, bukan menarik pengunjung dari luar kompleks.
“Membuat usaha di rumah, tujuannya sebetulnya untuk melayani di dalam lingkungan, bukan dari luar. Nah, itu masih boleh,” jelas Yayat. Setiap kegiatan usaha, lanjutnya, harus disesuaikan dengan tata ruang dan minimal mendapatkan kesesuaian pemanfaatan ruang yang mengacu pada Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
Beban Tambahan bagi Lingkungan
Yayat memaparkan, ketika sebuah rumah berfungsi secara komersial dan melayani masyarakat luas di luar kompleks, maka muncul beban tambahan terhadap daya dukung dan daya tampung lingkungan setempat.
“Artinya, jika kegiatan dan peruntukan sesuai tata ruang, tidak ada masalah dan diizinkan, sepanjang fungsinya tidak dominan serta terbatas sesuai kebutuhan dan persyaratan,” ujarnya. Namun, masalah akan timbul jika perubahan pemanfaatan ruang yang awalnya terbatas berkembang menjadi kegiatan komersial penuh yang melampaui kapasitas lingkungan.
Fenomena rumah yang berubah menjadi restoran atau kafe menandakan lemahnya pengendalian dan sistem perizinan. “Rumah dengan fungsi usaha seharusnya hanya untuk mendukung kegiatan di lingkungannya. Di perumahan-perumahan lain yang lebih tertata, hal seperti ini tidak diperbolehkan. Usaha harus berada di kawasan pertokoan atau zona bisnis yang telah ditetapkan,” tutur Yayat.
Peran Penting RDTR dalam Sistem Perizinan
Dalam aturan Online Single Submission (OSS) terbaru yang berbasis pada Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025, kesesuaian lokasi usaha dengan RDTR menjadi syarat mutlak. Validasi zonasi kini dilakukan secara otomatis melalui peta poligon.
“Jika lokasi atau Klasifikasi Baku Lapangan Usaha (KBLI) tidak sesuai dengan zonasi yang berlaku, permohonan Nomor Induk Berusaha dapat ditolak atau dihentikan. Dengan demikian, RDTR menjadi faktor penentu utama dalam proses perizinan,” jelas Yayat.
Kesimpulannya, ancaman banjir di Jakarta dan fenomena alih fungsi lahan merupakan dua sisi dari mata uang yang sama: lemahnya penegakan tata ruang dan dominannya kepentingan komersial di atas keberlanjutan lingkungan. Solusi jangka panjang memerlukan komitmen kuat untuk mengutamakan daya dukung ekologis dalam setiap kebijakan pembangunan.
